Dat een optopproject staat of valt met de reserve in de bestaande draagconstructie en fundering, weet u. De relevante vraag is een andere: waar verschuift een lichte opbouw die grens genoeg om de businesscase te maken? Daar zit het verschil tussen staalframe en zwaardere systemen, en daar zit het geld.
De reserve is het budget, elke kilo opbouw is een uitgave.
De bestaande constructie is berekend op het oorspronkelijke gebouw. Wat daarboven aan draagkracht overblijft, is de ruimte waarbinnen u kunt optoppen. Elke kilo bovenbouw teert op die ruimte in. Hoe lichter de opbouw, hoe meer van de reserve overblijft voor programma, in plaats van voor het dragen van de constructie zelf. Een staalframe bovenbouw weegt een fractie van een betonnen opbouw, wat die rekensom in uw voordeel verschuift.
Waar dat zich vertaalt in geld.
Op drie plekken raakt het gewicht direct de businesscase. Ten eerste de versterkingskosten: hoe minder gewicht u toevoegt, hoe minder ingrepen aan fundering en bestaande constructie nodig zijn, en die ingrepen zijn vaak de grootste en meest onzekere post in een optopbegroting. Ten tweede het programma: waar een zwaarder systeem bij één laag de grens raakt, houdt een lichte opbouw soms ruimte voor een tweede, dus meer verhuurbaar of verkoopbaar oppervlak op dezelfde footprint, zonder grondverwerving. Ten derde de haalbaarheid zelf: bij een marginaal project kan het verschil in gewicht bepalen of het kantelt van no-go naar go.
Bij bewoond bezit telt de uitvoering dubbel.
Veel optopprojecten spelen op bezit dat verhuurd blijft tijdens de bouw. Dan is niet alleen de prijs relevant, maar ook de overlast en de duur. Staalframe wordt in de fabriek geproduceerd en droog gemonteerd, zonder natte processen op het dak. Dat levert een tot ongeveer 35% kortere casco-bouwtijd op en minder maanden waarin bewoners met de bouw leven. Voor corporaties en beleggers met zittende huurders is dat een harde variabele, geen bijzaak.
Waar staalframe bij optoppen wordt overschat.
Het lichte gewicht is geen wondermiddel. Zit de bottleneck in de fundering en niet in de bovenbouw, dan lost lichter bouwen het probleem maar deels op. En bij één laag op een royaal gedimensioneerde constructie is het verschil met een zwaarder systeem kleiner dan de folder suggereert. Staalframe verdient zichzelf terug waar het schuurt: meerdere lagen, een krappe reserve, of bewoond bezit. Zit u daar niet, dan zeggen wij dat.
Wat de haalbaarheid bepaalt, leggen wij vooraf vast.
Een optopproject begint bij een beoordeling van de bestaande draagconstructie en fundering, niet bij het ontwerp van de nieuwe woningen. Die beoordeling bepaalt hoeveel lagen realistisch zijn en welke versterking nodig is, en daarmee de begroting. Wij werken de opbouw daarna uit in BIM en leveren die wind- en waterdicht, vergelijkbaar met CASCO, tegen een vaste prijs en een vaste planning. Meer over de leveringsvorm staat op optoppen.
Overweegt u een concreet pand, dan geeft een projectscan binnen vijf werkdagen een eerste indicatie van de haalbaarheid en de passende aanpak.