Wie bestaand woningbezit beheert, staat vroeg of laat voor dezelfde vraag: waar kan er verdicht worden zonder nieuwe grond? Opbouw, het toevoegen van woonlagen op een bestaand gebouw, is dan een van de weinige routes die programma toevoegt op een footprint die u al bezit. De vraag is niet of het mag, maar of de constructie het draagt en of het de juiste route is.
Opbouw is de route zonder grondverwerving.
Bij verdichting op bestaand bezit zijn er grofweg drie routes: nieuwbouw op vrijkomende ruimte, transformatie van bestaand vastgoed, en opbouw bovenop wat er staat. Opbouw is de enige die woningen toevoegt zonder grond te verwerven en zonder de bestaande functie op te geven. Voor corporaties en beleggers met een portefeuille naoorlogse blokken, parkeergarages of bedrijfspanden is dat een aantrekkelijke rekensom, mits de onderbouw meewerkt.
De draagreserve bepaalt of het kan.
De bestaande constructie is berekend op het oorspronkelijke gebouw. Wat aan draagkracht overblijft, bepaalt of er een laag bij kan, en hoeveel. Een lichte bovenbouw teert minder op die reserve dan een zware, en dat verschuift de grens in uw voordeel. Een staalframe opbouw weegt een fractie van een betonnen opbouw, wat de grens verschuift van wat de onderbouw kan dragen. Hoe dat per project uitpakt in kosten en in het aantal haalbare lagen, volgt uit de constructieve beoordeling.
Waar het bij bestaand bezit past.
Opbouw komt het sterkst tot zijn recht waar herhaling in de portefeuille zit: rijen identieke woonblokken, of een reeks panden met dezelfde opzet. Dan levert de fabrieksmatige productie van staalframe het meeste op, en kan een oplossing die op het eerste blok werkt, op de volgende worden herhaald. Losse, unieke panden zijn technisch mogelijk maar economisch minder vanzelfsprekend.
Bij zittende bewoners telt de uitvoering.
Anders dan bij nieuwbouw wordt opbouw vrijwel altijd uitgevoerd op bezit dat verhuurd blijft. Dan is de overlast net zo relevant als de prijs. Staalframe wordt in de fabriek geproduceerd en droog gemonteerd, zonder natte processen op het dak. Dat levert een tot ongeveer 35% kortere casco-bouwtijd op en minder maanden waarin bewoners met de bouw leven. Voor een verhuurder is dat een harde variabele.
Wanneer opbouw niet de route is.
Opbouw is geen standaardantwoord. Zit de bottleneck in de fundering in plaats van in de bovenbouw, dan lost lichter bouwen het niet op en kan versterking duurder uitvallen dan de opbrengst. Ook kan lokale regelgeving de mogelijkheden op hoogte beperken. En bij een enkele laag op een royaal gedimensioneerde constructie is het verschil met een zwaarder systeem klein. In die gevallen is transformatie of nieuwbouw vaak de betere keuze, en zeggen wij dat.
Hoe wij de haalbaarheid bepalen.
Wij starten met een beoordeling van de bestaande draagconstructie en fundering en een indicatieve systeemfit. Past opbouw, dan werken wij de bovenbouw uit in BIM en leveren die wind- en waterdicht. Meer over de leveringsvorm staat op opbouw, en over ons proces op werkwijze. Een projectscan geeft binnen vijf werkdagen een eerste indicatie van de haalbaarheid voor een concreet pand of een reeks panden.